Alquiler con opción a compra
¿Qué es el alquiler con opción de compra?
E26s aquel contrato de arrendamiento o alquiler, en el cual se incluye una cláusula por la que el arrendador o propietario concede al arrendatario la facultad de decidir, en un plazo determinado, la compra del inmueble alquilado por el precio y bajo las condiciones que ambas partes acuerden.
De esa forma, en este tipo de contratos, el alquiler y la opción de compra aparecen ligados uno al otro, figurando unidos en un mismo documento.
Tiene la capacidad para otorgar el derecho de opción de compra aquella persona que sea el legítimo propietario del bien, es decir, el que conste como propietario en el Registro de la Propiedad.
Si hay varios propietarios, deberán intervenir todos en el contrato de arrendamiento con opción de compra.
¿Se puede inscribir en el Registro de la Propiedad el alquiler con opción de compra?
La respuesta es afirmativa, pues así lo admite el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, que exige para poder realizar la inscripción el convenio expreso de las partes para que se inscriba, la fijación del precio de compra de la finca y el plazo para ejercitar la opción, que no podrá exceder de cuatro años.
Lógicamente, para poder ser inscrito, dicho contrato deberá figurar en una escritura pública firmada ante notario.
A partir de la inscripción en el Registro de la Propiedad, el contrato surtirá efecto frente a terceras personas.
¿Cómo ha de ejercitar el arrendatario la opción de compra?
Manifestando al arrendador su decisión de comprar el inmueble dentro del plazo que se le ha concedido. No obstante, el arrendatario no está obligado a ejercer la opción y a comprar la finca, sino que puede dejar pasar el plazo sin hacer nada, con lo cual caducaría su derecho y perdería la posibilidad de ejercer la opción de compra.
La forma en que ha de realizarse dicha manifestación es la acordada por las partes, siendo lo habitual que se haga de forma fehaciente, es decir, por burofax o acta notarial.
¿Qué dice el Tribunal Supremo al respecto?
Que dicha manifestación ha de llegar a conocimiento del propietario-arrendador antes de que transcurra el plazo estipulado, ya que, de no ser así, caducaría el derecho de opción.
Así, no es suficiente que la manifestación se haga dentro del plazo acordado, sino que además se exige que dicha manifestación llegue a conocimiento del propietario antes de que transcurra dicho plazo.
El plazo para ejercitar la opción es de caducidad y, en consecuencia, no puede ser interrumpido.
¿Qué obligaciones tiene el propietario o arrendador?
El arrendador queda obligado a mantener su oferta y a no vender a nadie ni hipotecar la finca durante el plazo concedido para el ejercicio de la opción de compra.
Además, si el arrendatario ejercita la opción de compra dentro del plazo acordado, el arrendador-propietario no puede negarse a ello y está obligado a vender la finca al arrendatario en las condiciones pactadas.
¿La opción de compra es gratuita o hay que pagar un precio por ella?
Depende de lo que acuerden las partes.
Éstas pueden pactar que sea gratuita, o bien acordar que el arrendatario pague una prima por ello, prima que es independiente del precio de la compraventa y que suele pagarse a la firma del contrato.
Si se acuerda el pago de una prima, lo normal será que, si no se ejerce la opción, el arrendatario pierda dicha prima, que por ende será retenida por el propietario-arrendador; por el contrario, si la opción de compra se ejercita, lo habitual será que el importe de la prima sea descontado del precio final, al igual que las rentas abonadas por el alquiler hasta ese momento, que también es habitual que sean descontadas del precio de compra.
¿Es necesario pagar el precio para poder ejercitar la opción de compra?
En principio no es necesario, salvo que lo hayan acordado así las partes. Lo habitual será que se ejercite la opción y que luego ambas partes acudan al notario para firmar la oportuna escritura de compraventa en el plazo que se haya acordado; así, lo normal es que en el momento de la firma de la escritura notarial se produzca el pago del precio y la entrega de la finca en propiedad.
Sin embargo, como ya se ha dicho, ambas partes pueden acordar que el ejercicio de la opción vaya acompañado del pago del precio. En tal caso, el Tribunal Supremo exige que dicho acuerdo sea claro y terminante, sin dejar lugar a dudas.
NOTA IMPORTANTE
En el caso de que el arrendatario tenga reconocido en el contrato de arrendamiento el derecho de opción de compra, es conveniente que antes de ejercitar la opción se asegure bien en el Registro de la Propiedad correspondiente de que la finca que pretende comprar está libre de cargas y gravámenes (hipotecas, embargos, etc.), lo que podrá averiguar fácilmente solicitando una nota simple informativa de la finca en cuestión.
Y ahora, dime:
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Te dejamos el enlace del post que escribió nuestra compañera Virtu, donde explica las ventajas y desventajas sobre comprar o alquilar.
Jose Luis Estrada Pastor
