Aquí no hay quien viva! Maldita comunidad de vecinos

¿Cómo constituir una comunidad de vecinos?

Se tiene que convocar y celebrar una junta (junta constitutiva) entre todos los vecinos.

En esa junta se constituye legalmente la comunidad de propietarios y se nombran los cargos directivos, que son el Presidente y el Secretario; con posterioridad o en el mismo acto se nombra un Administrador, que puede ser un vecino (voluntario) o un tercero (un profesional contratado por la Comunidad).

En todo caso, de dicha sesión debe levantarse  la correspondiente Acta, que quedará reflejada en el Libro de Actas legalizado en el Registro de la Propiedad correspondiente a la finca. Además, la Comunidad deberá obtener en la Delegación de Hacienda el correspondiente  CIF.  

¿Cuándo se ha de reunir la Junta de vecinos-propietarios? 

Por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas de la Comunidad.

Además, habrá de reunirse cuando lo considere oportuno el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen el 25 por 100 de las cuotas de participación.

A cada piso o local  le corresponde una cuota de participación, expresada en centésimas, que sirve de módulo para determinar qué porcentaje de los gastos de la comunidad ha de abonar cada propietario; dicha cuota viene detallada en la escritura de compra del piso o local.

Cada propietario tiene la obligación de comunicar a la Comunidad un domicilio para recibir las citaciones y notificaciones.

De no hacerlo, serán válidas las citaciones y notificaciones que se hagan en el piso o local que le pertenezca en la Comunidad.

Es, por tanto, muy importante que los propietarios de segundas viviendas (en la playa o en la sierra) comuniquen su domicilio habitual para recibir en él las notificaciones y citaciones, pues de no hacerlo así serán válidas las que se hagan en la segunda vivienda, normalmente desocupada.

 ¿Qué mayorías son necesarias para adoptar acuerdos en la Junta de propietarios?

Depende del tipo de acuerdo.

Cuando el acuerdo implique la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el  título constitutivo de la propiedad horizontal (escritura de propiedad horizontal) o en los estatutos de la comunidad, se requerirá la unanimidad. Un ejemplo sería si se quieren modificar las cuotas de participación.

Si en la Junta se debate la instalación del ascensor o de un servicio de portería, conserjería o vigilancia, el acuerdo ha de ser aprobado por las 3/5 partes de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de la participación.

Para la realización de obras o servicios que faciliten el acceso o la movilidad de personas con minusvalía se requiere la mayoría de propietarios (51%), acompañada de la mayoría de la cuota de participación.

Para instalar servicios de telecomunicaciones (por ejemplo antenas parabólicas) o adaptar los ya existentes, o para instalar servicios de suministros energéticos (placas solares, instalación de gas, etc.) sólo se requiere que voten a favor un tercio de los propietarios que representen un tercio de la participación. No obstante, los que voten en contra no estarán obligados a pagar su parte del gasto, salvo que soliciten después tener acceso al servicio, en cuyo caso deberán pagar la parte del gasto que les corresponda actualizada con el interés legal.

Para cualquier otro tipo de acuerdo se necesita el voto favorable de la mayoría de propietarios (51%), que represente a su vez la mayoría de la cuota de participación.

Para la unanimidad y mayorías cualificada y simple se computan como votos favorables los de los propietarios ausentes debidamente citados que, informados del acuerdo, no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días naturales.

Una vez adoptados los acuerdos, éstos obligan a todos los propietarios, incluso a los disidentes.

¿Cómo se pagan los gastos comunes de la finca?

Cada propietario pagará la parte correspondiente a su cuota de participación o coeficiente, que viene señalado en la escritura de compra de la vivienda o local. Cuando un propietario deje de pagar su parte en los gastos comunes de la finca, la Comunidad podrá  reclamar al vecino moroso la cantidad debida a través de un proceso monitorio , debiendo para ello constar en el acta de la Junta de Propietarios, que deberá facultar al Presidente para su reclamación por vía judicial. Además, el propietario que no esté al corriente en el pago de las cuotas no tiene derecho a votar en las Juntas de propietarios.

NOTA IMPORTANTE

Cuando una persona compre un piso o local en régimen de propiedad horizontal, habrá de asegurarse de que el vendedor no debe cantidad alguna a la Comunidad por gastos comunes.

Ello es importante porque, si se compra un piso cuyo propietario no está al corriente del pago de las cuotas, será responsable del pago de las cuotas atrasadas y no pagadas no sólo el propietario deudor (el que vende el inmueble), sino también el comprador, aunque éste sólo respecto a la anualidad corriente en el momento de la compra y a la anualidad anterior.

En el momento de firmar la escritura de compraventa ante el Notario, el que vende el piso tiene la obligación de aportar una certificación del Secretario y del Presidente de la Comunidad en la que conste si el piso está al día en el pago de las cuotas o cuál es la cantidad que se adeuda.

Sin esta certificación, el Notario no puede autorizar la escritura, salvo que el comprador libere al vendedor de esta obligación. En este caso, sólo es aconsejable liberar de dicha obligación al vendedor en cuya palabra se confíe.

En cualquier caso, la Ley no impide que, en el momento de firmarse la escritura, vendedor y comprador acuerden descontar del precio de compra las cantidades que se deban a la Comunidad de Propietarios por cuotas atrasadas y no pagadas.

 

Al no ser que vivas en una casa unifamiliar esta información te será muy útil, ya que cuando vivimos en comunidad hay que aceptar ciertas normas de convivencia.

Por tanto ahora dime,

¿Alguna te ha tocado ser presidente de tu comunidad?

¿Algún vecino problemático?

 

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Fuente de la imagen: comunidadumbria.com

 

Jose Luis Estrada Pastor