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Intereses de demora abusivos

Introducción:

Si una pareja o una persona quieren comprarse un piso o una casa para utilizarlo como vivienda habitual y no disponen de suficiente dinero para comprar dicho inmueble, lo normal es que acudan a un Banco para pedir una hipoteca.

En tal caso, entre las condiciones que el Banco impone para conceder la hipoteca está el interés de demora, que es el interés que se debe abonar al Banco si se dejan de pagar uno o varios recibos de la hipoteca en el plazo pactado.

No hay que confundir este tipo de interés con el interés remuneratorio, que es el normal que se abona al Banco por prestar el dinero y que ya se carga en los recibos mensuales, donde se paga una parte de capital y otra parte de interés.

El interés de demora se aplica sólo cuando se dejan de abonar uno o varios recibos en el plazo pactado.

¿Qué interés de demora puede cobrar el banco al concertar una hipoteca para adquirir la vivienda habitual? 

En principio, los Bancos suelen imponer un determinado interés de demora, que acostumbra a ser muy superior al interés remuneratorio.

A título de ejemplo, en un reciente caso examinado por el Tribunal Supremo el interés de demora era del 19%, cuando el interés remuneratorio era sólo del 3,62%. Ahora bien, hay que decir que en la actualidad existe un límite importante al que se deben someter los Bancos a la hora de fijar los intereses de demora.

En un primer momento, según el artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria,los Bancos no pueden aplicar en la hipoteca un interés de demora que exceda del interés legal del dinero multiplicado por tres (en la actualidad no podría exceder del 9%, resultado de multiplicar por tres el interés legal del dinero vigente: el 3%).

Para averiguar el tipo de interés legal del dinero vigente en cada momento se puede consultar la siguiente dirección de internet

¿Qué opina el Tribunal Supremo de este tema?

Recientemente, el Tribunal Supremo ha dado un paso más en la protección del comprador, pues en su  Sentencia de 3 de junio de 2016  aplica la normativa de protección de consumidores a una hipoteca sobre una vivienda habitual y, en consecuencia, estima abusivos los intereses de demora fijados por el Banco (en ese caso eran del 19%), declarándolos nulos; en su lugar, el tribunal se decide por aplicar el interés remuneratorio pactado  como interés de demora  (3,62 %).

En cualquier caso, según dicha sentencia del  Tribunal Supremo, siempre será abusivo el interés de demora que supere en más de dos puntos al interés remuneratorio.

En el caso enjuiciado, por ejemplo, sería abusivo el interés de demora que superase el 5,62% (interés remuneratorio -3,62%- + 2 puntos).

Consejos a quienes vayan a concertar una hipoteca sobre su vivienda habitual

1.º) Cuando negocien con el Banco para conseguir una hipoteca sobre su vivienda habitual, asegúrense de que el interés de demora no supera en más de dos puntos el interés remuneratorio.

2.º) Si, pese a sus protestas, el Banco fija un interés de demora superior a ese límite, cuando acuda  Vd. a la Notaría para firmar la escritura debe comentar el tema con el Notario para que éste reduzca el interés de demora según la doctrina del Tribunal Supremo.

3.º) Si, a pesar de sus desvelos, la escritura sigue marcando el tipo de demora que fijó el Banco, aún le queda una última esperanza: que el Registrador de la Propiedad deniegue la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad por superar el interés de demora pactado el tope máximo establecido por el Tribunal Supremo (interés remuneratorio más dos puntos).

4º) En última instancia, si fallan las anteriores medidas, siempre le queda al comprador el remedio de contratar un abogado y acudir a los Tribunales de Justicia para hacer valer sus derechos, aunque antes se puede presentar una reclamación ante el Defensor del Cliente Bancario siguiendo las instrucciones que marca el Banco de España ; para mayor información sobre este extremo se puede consultar el Portal del cliente bancario del Banco de España.

Y para terminar un par de preguntas,

¿Tienes hipoteca?

¿Has revisado últimamente el tipo de interés con tu entidad bancaria?

Una vez mas, espero haber podido ayudarte.

Jose Luis Estrada Pastor

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