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Reclama al banco la devolución de los gastos de tu hipoteca

Hoy en día, casi todo el mundo tiene que contratar una hipoteca para comprar su vivienda habitual.

Y de ello se han estado aprovechando los bancos que, en la mayoría de los casos, han obligado a sus clientes a pagar todos los gastos que se generasen por la contratación de dicho préstamo hipotecario, debiendo hacer frente a la factura de Notaría, del Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, entre otros.

Es decir, todos los gastos en que se incurrieran desde la solicitud de la hipoteca hasta que fuera inscrita en el Registro de la Propiedad, los pagábamos los clientes.

Sin embargo, el 23 de diciembre de 2015, fue publicada la Sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo en la que se declaraba abusiva (y por tanto, nula) la cláusula de una escritura de préstamo hipotecario del BBVA en la que se imponía al prestatario, de manera genérica, el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del propio préstamo. Cláusula que por cierto, está incluida en la mayoría de escrituras de préstamos hipotecarios firmadas en los últimos tiempos.

Vamos a resolver algunas cuestiones que me imagino que os surgirán al leer este artículo…

Si mi hipoteca no es del BBVA, ¿me afecta la nulidad declarada por el Tribunal Supremo?

La respuesta es sí, pero habría que ver de qué forma está redactada la cláusula relativa a los gastos en la escritura, puesto que lo que entiende el Tribunal Supremo que es abusivo es que se trasladen todos los gastos de la hipoteca al consumidor y además de forma absolutamente genérica, no existiendo negociación alguna en torno a esos gastos.

Por tanto, no debemos prestar atención al banco en concreto que nos concedió la hipoteca sino a la falta de concreción de los gastos y tributos, que se establecen de forma genérica.

¿Qué tenemos que hacer si creemos que en nuestra hipoteca figura la cláusula de gastos abusiva?

Lo primero que debemos hacer es realizar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco que nos concedió la hipoteca.

Si tras dos meses no obtenemos respuesta alguna o nos niegan la devolución de los gastos que asumimos en su momento, deberemos proceder a reclamar judicialmente mediante demanda.

¿Qué gastos podríamos reclamar?

Debemos diferenciar los gastos correspondientes a la compraventa de los del préstamo hipotecario, puesto que sólo estos últimos podrán ser objeto de reclamación.

Y en concreto, estarían incluidos las facturas de Notaría y Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

En cuanto a las facturas de Notaría y Registro de la Propiedad, el Tribunal Supremo establece que el pago debería asumirlo el que solicita el servicio o a cuyo favor se inscriba el derecho y si alguien tiene un especial interés en la documentación e inscripción de la hipoteca es el banco, que es el que adquiere el título ejecutivo y constituye la garantía real.

Y en cuanto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el Tribunal Supremo también entiende que el obligado al pago es el banco, por tanto, también deberíamos incluirlo en la reclamación.

¿Qué plazo tengo para solicitar la devolución de las cantidades pagadas?

Si estamos hablando de una hipoteca que todavía sigue vigente, el plazo sería de 4 años a contar a partir del día siguiente al de la fecha de la Sentencia (que es de 23 de diciembre de 2015), por lo que tendríamos de plazo para reclamar hasta el día 24 de diciembre de 2019.

Y si se trata de hipotecas que ya han sido canceladas, podremos reclamar la devolución de los gastos si su pago total se realizó desde el 23 de diciembre de 2011 hasta el 23 de diciembre de 2015, es decir, durante los 4 años anteriores a la fecha de la sentencia.

¿Qué documentación necesitamos para reclamar los gastos?

En principio, para poder solicitar la devolución de los gastos, tanto si se trata de la reclamación previa al banco como si se trata de la demanda judicial, deberemos aportar copia de lo siguiente:

  • Escritura del préstamo hipotecario
  • Último recibo de pago de la hipoteca
  • Factura de Notaría
  • Factura del Registro de la Propiedad
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (Mod. 600 pagado)

Grandes organizaciones de consumidores como OCU ya están realizando acciones para presionar a los bancos a que devuelvan, sin necesidad de tener que acudir a los Tribunales, todo el dinero abonado por los particulares debido a la cláusula declarada abusiva por el Tribunal Supremo.

Pero por ahora, mientras no se llegue a ningún acuerdo, la única opción que tenemos es luchar judicialmente para que nos devuelvan lo que pagamos de forma indebida.

¿Eres uno de los afectados por la cláusula abusiva de las hipotecas?

¿Quieres reclamar a tu banco los gastos pagados indebidamente?

Si os surge cualquier pregunta, no dudéis en poneros en contacto con nosotros a través de Legis on-line Jurídico y os ayudaremos.

 

Mª Carmen Tomás Vergara

 

Fuente de la foto: www.finanzzas.com

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